Советы риэлтора

1.Посмотрите, как агент общается

Внимательность, уважение, грамотная речь, прозрачность в договоре - всё это отражает, как он будет защищать ваши интересы.

Хороший агент - не просто "посредник", а представитель собственника.

2.Уточните, где размещено ваше объявление

Если агент говорит, что ваше объявление есть "везде" - попросите ссылки. Профессионалы всегда предоставляют актуальные размещения на классифайдах и социальных сетях.

Честные агент работает открыто и прозрачно.

3.Проверьте, указана ли на классифайде "комиссия для агента"

Если агент ставит скрытую комиссию ( видна только для аккаунтов агентов ) для коллег - большинство риэлторов просто не поведут своих клиентов к вам. В итоге страдает вы, собственник, так как просмотров меньше, а объект будет больше сдаваться/продаваться.

Настоящий профессионал не отталкивает коллег, а выстраивает партнерские отношения.

4.Попросите отчет по просмотрам и звонкам

Добросовестный агент всегда готов показать статистику:

• сколько просмотров было
• сколько звонков было
• какая обратная связь от клиентов

Если агент уклоняется от этого, возможно, показов нет вовсе.

5.Узнайте, кто реально показывает ваш объект

Бывает, агент берёт объект в работу и даже не выходит на показы, передавая другим маклерам без согласия собственника.

Ваш агент должен быть на связи, знать все детали и лично работать с клиентами, если иного не оговорено с собственником.

1.Юридическая чистота

Проверьте истории квартиры:

• количество собственников
• наличие обременений
• участие в судебных спорах

Даже если документы на первый взгляд в порядке - обязательно делайте профессиональную проверку.

2.Соседи и дом

Вторичка - это не только квартира, но и окружение. Осмотрите подъезд, поговорите с соседями, обратите внимание на управляющую компанию и содержание общих территорий.

3.Техническое состояние

Проверьте коммуникацию:

• трубы
• электрику
• окна

Иногда квартира выглядт косметически ухоженной, но за фасадом скрываются серьезные вложения.

4.История сделок

Если квартира часто перепродавалась за последние годы - это повод насторожиться. Такой объект требует дополнительного внимания.

5.Реальная стоимость

Сравните цену с аналогами в этом же доме и районе. Иногда продавцы закладывают "эмоциональную стоимость" или пытаются "перекрыть" вложения в ремонт.

______________________________________

Вторичные рынок даёт много интересных возможностей, но и рисков не меньше. Сохраняйте спокойствие и проверяйте всё дважды.

1.Не проверить застройщика

Многие ориентируются только на цену и красивые картинку в буклетах.
Но важно заглянуть глубже:

• есть ли у застройщика успешные завершенные объекты
• сдает ли застройщик в срок свои объекты
• есть ли у застройщика судебные разбирательства и долги

2.Не проверить договор

Договор долевого участия ( ДДУ ) или другой основной документ - сердце сделки.
Люди часто пролистывают мелкий шрифт, а именно там спрятаны:

• сроки передачи квартиры
• ответственность застройщка за задержку сдачи
• дополнительные сборы и платежи

Если на это не обратить внимание, можно оказаться с внезапными расходами или без чёткой даты получения ключей.

3.Игнор инфраструктуры

Новый дом может быть готов, но вокруг пустырь и стройка на годы.
Перед покупкой проверьте:

• наличие около дома детских садов, школ, магазинов
• как далеко метро и общественный транспорт
• что планируется по ген плану района

Квартира без инфраструктуры может потерять в цене и будет неудобной для жизни.

4.Не думать о планировке

Желание сэкономисть часто приводит к выбору "неудобной" квартиры:

• мало естественного света
• маленькая кухня
• проходные комнаты или длинные и узкие коридоры

Даже хороший дизайнер не всегда може исправить такую ситуацию. Такую квартиру тяжелее продать или сдать в аренду.

5.Неправильно оценивать бюджет

Цена за квадратный метр при покупке квартиры - это только начало.
Добавьте:

• ремонт ( в среднем 20-25 тыс. рублей за квадратный метр )
• мебель и техника
• госпошлины, страховки, услуги банка
• ежемесячный взнос за эксплуатацию дома

1.Ипотека - не ловушка, а инструмент

Сейчас, в России, более 8 млн активны ипотек. И каждый третий заёмщик переплачивает, просто потому что не знает правил игры.

2.Ошибка №1 - брать "по-максимому"

Банк одобряет не под комфорт, а под риск.
Его интерес - выдать, а ваш - выплатить спокойно и без переплат ( или с минимальной )

Если платёж превышает 30-35% дохода семьи, растёт риск дефолта ( данные ЦБ РФ ).
Платёж должен быть менее 30% от дохода семьи.

3.Ошибка №2 - считать только ставку, а не общую стоимость

Люди часто видят размер ставки и не замечают, что при 25 годах переплата составляет в 2-2,5 раза больше стоимости квартиры.

Пример: переплата за квартиру за 10 млн. рублей при 14% годовых на 25 лет составляет около 15 млн. рублей ( источник: Сравни.ру - калькулятор )

Очень важно считать финальный чек, а не ежемесячный платёж.

4.Ошибка №3 - отсутствие "подушки безопасности"

Любая задержка по платежу - это штраф + ухудшении кредитной истории. Даже у стабильных людей бывают болезни, отпуска и смены работы.

Рекомендация ЦБ РФ - подушка в 3-6 месяцев платежей.
Это снижает риск просрочки в 4 раза.

Подушка не "если что", это инструмент спокойствия и стабильности.


5.Ошибка №4 - игнорировать досрочные платежи

Многие думают, что переплата уже заложена, но нет - досроное гашение реально экономит годы.

При ипотеки в 10 млн. рублей пол 13% на 20 лет, если вносить дополнительно 100 000 рублей в год, вы экономите около 1,9 млн. рублей и 2 года срока.

Дополнительный платеж - инвестиция в свободу.

6.Ошибка №6 - выбирать банк, а не специалиста

У банков ставки в среднем одинаковые, но сделки не состоятся из-за людей: оценка, страховка, бюрократия, ошибки в документах.

По данным Дом.РФ 18% сделок задерживаются из-за ошибок в документах.

Правильный агент сэкономит не проценты, а месяцы времени и нервы.

Выбор района — это не про инфраструктуру.
Это про среду, которая будет влиять на психику, здоровье и развитие ваших детей каждый день ближайшие 10–15 лет.
И есть параметры, которые большинство родителей вообще не рассматривают — хотя именно они определяют качество жизни.
Давайте разберём те факторы, которые действительно работают.

⭐ 1. Шум — главный незаметный враг детей
Шум — это не “дискомфорт”. Это стрессовый фактор, который напрямую влияет на нервную систему ребёнка.
✔ Что говорят исследования:

• Дети, живущие возле оживлённых дорог, показывают на 8–10% более низкие результаты в тестах на внимание и память (исследование Munich Study, EEA).
• Постоянный шум выше 55 dB повышает риск нарушений сна у детей на 38% (WHO Environmental Noise Guidelines).
• Шум увеличивает уровень кортизола — гормона стресса — что тормозит развитие речи и снижает способность к концентрации (Journal of Child Psychology).

✔ Что смотреть родителям:

• расстояние до дорог с четырьмя и более полосами;
• наличие шумозащитных экранов;
• этаж: 4–9 этажи самые шумные.
• окна во двор, а не на магистраль.

Если район шумный — ребёнок будет расти тревожным.

⭐ 2. Качество двора = качество детства
Двор — это главный мир ребёнка до 7–9 лет.
И от того, какой он, зависит:

• самостоятельность,
• физическая активность,
• социальные навыки,
• безопасность.

✔ Мировые нормы (Urban Play Index):
Хороший двор должен иметь:

1. минимум 3 точки активности (качели, лазалки, зона для малышей);
2. зелёную зону (минимум 10–15% площади);
3. мягкие покрытия;
4. отсутствие машин в зоне детей;
5. видимость 50–70 м для контроля.

✔ Почему это важно
Исследование Университета Кембриджа показало, что дети, чьи дворы позволяют свободную игру, имеют в 2 раза более высокие показатели физической активности и на 30% меньше проблем с поведением.

⭐ 3. Психология района: ощущение безопасности важнее статистики
Большинство родителей смотрят статистику преступности по районам.
Но статистика — это прошлое, а ребёнок будет жить в настоящем.
Главный критерий:
👉 Как вы себя чувствуете, когда гуляете вечером?
Если есть тревога, даже лёгкая, тело ребёнка будет реагировать так же.
Дети невероятно чувствительны к эмоциональному состоянию родителей.

• Проверка района "по чувствам":пойдите вечером в 21:00;
• пройдите пешком без телефона;
• слушайте тело: напряжено или спокойно?

Если район «дышит спокойно» — это правильный район.

⭐ 4. Высокая плотность застройки = высокий уровень стресса
Доказано:
дети, живущие в районах высокой плотности (много башен, мало дворов), имеют более высокий уровень:

• тревожности,
• агрессии,
• гиперактивности
• (Journal of Urban Health, 2019).

Почему?
Потому что ребёнку нужно ощущение пространства вокруг.
А плотная застройка подавляет нервную систему.
На что смотреть:

• дома «точки» vs дома «кварталы»;
• расстояние между корпусами;
• наличие зелени;
• количество людей во дворе.

⭐ 5. Этажность. Да, она влияет на психику
Редкая тема, но важная.
✔ Дети на высоких этажах реже гуляют
Исследование University of British Columbia:
дети, живущие выше 6-го этажа, гуляют на 40% меньше.
Почему?
Потому что родителям сложнее выходить “на 5 минут”, а ребёнок реже бежит сам.
✔ Высокие этажи = меньше связи с землёй
Психологи отмечают:
дети, живящие высоко, испытывают больше эмоциональной разъединённости.
Оптимум: 3–8 этаж.

⭐ 6. Социальная среда — решает всё
Дети перенимают манеру поведения окружающих детей и взрослых быстрее, чем речь.
На что смотреть:

• кто гуляет во дворе;
• какие разговоры у взрослых;
• что говорят дети;
• чистота и отношение к пространству;
• ухоженность подъезда.

Если среда спокойная, воспитанная, культурная — ребёнок будет таким же.
Если нет — никакой “хороший сад” не поможет.

⭐ 7. Экология: важнее, чем кажется
WHO говорит:
дети более чувствительны к загрязнению, чем взрослые.
Смотреть:

• расстояние до трассы (минимум 100 м);
• наличие промзон;
• уровень озеленения (минимум 20–30% территории);
• количество деревьев.

Районы с зеленью снижают риск детской тревожности на 10–15% (Nature, 2019).

⭐ 8. Чек-лист выбора района (12 пунктов)

1. Тишина: < 55 dB.
2. Дороги — не ближе 80–100 м.
3. Нет промзон в радиусе 1 км.
4. Двор без машин.
5. Есть зелёные зоны.
6. Достаточно света.
7. Нормальные соседи.
8. Безопасно вечером.
9. Этаж 3–8.
10. Дети на площадке выглядят спокойными.
11. Ухоженные подъезды.
12. Чистые, не «перегретые» дворы.

⭐ Финальный вывод
Для ребёнка важно не количество садиков рядом, а качество среды, в которой он растёт.
Район формирует нервную систему, характер, уровень тревожности, привычки, самостоятельность и чувство безопасности.
Правильный район = спокойный ребёнок + спокойные родители.

Покупка квартиры от застройщика — это не просто “выбор планировки”.
Это переговоры.
А где переговоры — там всегда есть интересы, давление, манипуляции и маркетинг.
Менеджеры обучены работать по скриптам, которые должны заставить вас принять решение быстро и эмоционально.
Давайте разберём, как в реальности общаться с застройщиком так, чтобы получить честную информацию, реальную скидку и избежать скрытых ловушек.

⭐ 1. Главная ошибка людей — думать, что менеджер застройщика на вашей стороне
Менеджер:

• получает процент с продаж
• заинтересован закрыть сделку сегодня
• обучен работать с возражениями
• работает по строгим скриптам
• не обязан раскрывать все риски объекта

Он не ваш консультант.
Он — продавец.
Как только это понимаешь — перестаёшь попадать в ловушки.

⭐ 2. Первый вопрос, который ломает скрипт менеджера
Когда менеджер начинает презентацию ЖК, задайте один вопрос:
👉 «Назовите, пожалуйста, три недостатка этого комплекса.» Менеджеры НЕ любят этот вопрос.
Почему?

• в скрипте нет такого блока
• их учат говорить только плюсы
• реальный минус — потеря сделки
• отрицательная информация = риск для KPI

Но опытные специалисты отвечают честно.
А если менеджер начинает юлить, уходить от ответа, говорить общие фразы — это сигнал.
Вы пришли покупать квартиру за десятки миллионов.
Честность — обязательна.

⭐ 3. Как понять, что вам пытаются “впарить” не тот корпус
Менеджеры часто продают не лучшее, а то, что:

• зависло в продаже
• нужно срочно закрыть
• осталось “тяжёлым” лотом
• имеет скрытые особенности

Как это вычислить?
Задайте:
👉 «Покажите, пожалуйста, динамику продаж по корпусам за последние 6 месяцев.» Если менеджер:

• не может показать
• говорит «это закрытая информация»
• показывает красивую картинку без цифр

Значит, он что-то скрывает.

⭐ 4. Скрытые комиссии: как их заметить
В новостройках это редкость, но встречается всё чаще.
Где они прячутся:

• в стоимости отделки
• в «услугах ипотечного брокера»
• в «обязательных партнёрских услугах»
• в страховках
• в навязанной мебели/технике

Спросите:
👉 «Какие услуги обязательные при покупке?» И вторая часть:
👉 «Что будет, если я откажусь от партнёрских услуг? Дайте, пожалуйста, это в письменном виде.» Если это “обязательно”, они обязаны подтвердить.

⭐ 5. Доказательство хода стройки — не фото, а документы
Фото и рендеры — маркетинг.
Видео со стройки — маркетинг.
Красивые буклеты — маркетинг.
Что реально важно:
✔ график проектного финансирования
✔ динамика освоения кредитной линии
✔ количество рабочих на площадке
✔ отчётность банка-эскроуСпросите:
👉 «Сколько процентов проектного финансирования уже освоено?»
👉 «Сколько рабочих сейчас на стройке?»
Если менеджер не знает — это красный флаг.

⭐ 6. Вопросы, которые ставят менеджеров в тупик (и дают вам власть)
Используй их по порядку:

• «Какой корпус даёт застройщику минимальную маржу?»

→ Менеджеры не любят этот вопрос, но он показывает реальные цены.

• «За последний год были задержки сдачи? На сколько месяцев?»

→ Проверяет честность.

• «Кто генподрядчик? Какой у него рейтинг?»

→ 70% проблем стройки — из-за подрядчика.

• «Какой процент квартир выкуплен инвесторами?»

→ Высокий процент = риск ценового давления и аренды.

• «Какие планировки продаются хуже всего и почему?»

→ там скрытые минусы.

• «Дайте мне письменно фиксированную цену сегодня.»

→ Рубит манипуляцию «цена только сегодня».

⭐ 7. Как получить настоящую скидку (а не фейковую)
Большинство «скидок»:

• уже включены в цену,
• дают иллюзию выгоды,
• созданы маркетингом.

Чтобы получить настоящую скидку:
🔥 Приём №1: «Сравнение по банкам»
Говорите:
👉 «У меня одобрение ещё в двух банках. Они дают другой базовый тариф.
Если вы хотите закрыть сделку через вас, мне нужно улучшение условий.»
Менеджер всегда идёт обсуждать скидку с руководителем.
🔥 Приём №2: «Тихий месяц»
На рынке самые сильные скидки — в:

• июле
• августе
• январе
• феврале

Это статистика продаж по всей России.
Если покупаете в эти месяцы — двигайте сильнее.

🔥 Приём №3: «Два варианта на стол»
Показываете две квартиры: у конкурентов дешевле и у них дороже.
Фраза:
👉 «Я выбираю между двумя объектами.
Мне нужно, чтобы стоимость здесь была конкурентной.
Что вы можете предложить?»
Это работает в 90% случаев.

⭐ 8. Манипуляции менеджеров — и как им не поддаваться
Вот 5 распространённых фраз и их реальное значение:
«Таких предложений больше нет!»→ Ложь. Это часть скрипта.
«У нас очередь на эту квартиру.»→ Давление. На самом деле интерес минимальный.
«Цена фиксируется только сегодня.»→ Манипуляция. Цена фиксируется по договору.
«Партнёрская ипотека — выгоднее всего.»→ Только если банк не навязывает страховки.
«Остался один лот!»→ Часто означает проблемную квартиру.

⭐ 9. Чек-лист для покупателя новостройки (можно сохранять)

1. Запросить 3 недостатка ЖК.
2. Узнать динамику продаж.
3. Проверить генподрядчика.
4. Спросить про освоение проектного финансирования.
5. Попросить письменную фиксацию цены.
6. Уточнить реальные сроки сдачи, а не маркетинговые.
7. Сравнить партнёрские и стандартные ставки банков.
8. Узнать процент инвесторов.
9. Проверить отделку: кто производитель, какой класс.
10. Сохранить переписку — всё, что обещают, должно быть в договоре.

⭐ Вывод
Покупка новостройки — это переговоры, где выигрывает тот, кто:

• задаёт правильные вопросы,
• не ведётся на давление,
• проверяет документы,
• не спешит,
• понимает интересы менеджера.

Мы в Mishchevich Group всегда на стороне клиента и можем провести сделку с застройщиком прозрачно, безопасно и честно.

Первая покупка недвижимости — всегда волнение.
Люди часто выбирают сердцем: «нравится подъезд», «красивый вид из окна», «уютная кухня».
Но спустя полгода реальность показывает другое — неудобный район, проблемы с домом или дополнительные расходы, о которых никто не сказал.
Этот текст — спокойный ориентир, который помогает избежать распространённых ошибок.

1️⃣ Смотрите на район глазами своей жизни, а не каталога
Важно не «как выглядит», а как жить:

• Сколько времени занимает дорога на работу.
• Есть ли рядом садик или школа (для семей особенно важно).
• Магазины, аптеки, парковки.
• Удобно ли выезжать из района в часы пик.

Хорошая квартира в неудобном районе — плохая покупка.

2️⃣ Планировка важнее квадратов
Люди переоценивают метраж и недооценивают планировку.
Важные вопросы:

• где поставить диван?
• есть ли место для кровати нормального размера?
• где хранить вещи?
• куда ставить стол, если вы работаете дома?

Хорошая планировка делает маленькую квартиру большой. Плохая — убивает даже простор.

3️⃣ Проверяйте качество дома
На что смотреть:

• год постройки;
• управляющая компания;
• состояние подъезда;
• состояние лифтов;
• наличие парковки;
• проблемы с шумоизоляцией.

Дом — это 50% впечатления от будущей жизни.

4️⃣ Смотрите квартиру в разное время суток
Днём она может быть «солнечной», а вечером — тёмной.
Утром тихой, а вечером — шумной.
Идеально сделать два просмотровых визита, чтобы увидеть реальную картину.

5️⃣ Оцените юридическую чистоту заранее
Это то, чего многие боятся, и зря.
Обязательно:

• выписка ЕГРН;
• отсутствие обременений;
• количество собственников;
• перепланировки;
• отсутствие долгов по коммуналке.

Юридическая проверка — это спокойствие.

6️⃣ Пропишите бюджет честно
Помимо стоимости квартиры есть расходы:

• налог;
• комиссия банка;
• страховки;
• оценка;
• мебель и минимальный ремонт;
• дополнительные платежи при переезде.

Люди редко считают эти вещи заранее — и зря.

_______________
⚠️ Дисклеймер:Материал носит информационный характер, не является индивидуальной консультацией или рекомендацией к покупке. Всегда проверяйте документы и консультируйтесь со специалистами.

Даже самая красивая квартира может оказаться юридически небезопасной.
Чтобы покупка была спокойной, важно пройти базовый чек-лист — без паники, но внимательно.

1️⃣ Выписка из ЕГРН
Это главный документ, где видно:

• кто собственник;
• есть ли обременения (ипотека, аресты, залоги);
• есть ли ограничения по распоряжению;
• история объекта;
• кадастровые данные.

Всё остальное — только дополнение.

2️⃣ Обременения
Самые распространённые:

• ипотека в силу закона;
• залоги;
• аресты;
• судебные споры.

Любое обременение — это не приговор, но порядок сделки меняется. Важно знать заранее.

3️⃣ Количество собственников
Почему это важно:

• если собственников много — нужна подпись всех;
• если среди них есть дети — нужна опека;
• если один из собственников против — сделка встанет.

Простые вещи, которые часто скрываются за красивыми словами продавца.

4️⃣ Проверка перепланировок
Если перепланировка не узаконена — это риск:

• могут заставить вернуть всё в исходный вид;
• могут отказать в ипотеке;
• могут задержать сделку.

Смотрим техпаспорт, планы БТИ и сравниваем.

5️⃣ Долги и коммунальные обязательства
Проверяем:

• задолженность по коммуналке;
• долги по капремонту;
• задолженности перед УК.

Все долги переходят на нового собственника — и это неприятный сюрприз, который легко избежать.

6️⃣ История объекта
Важные вопросы:

• сколько раз продавалась квартира;
• были ли быстрые перепродажи (флиппинг);
• нет ли подозрительных сделок за короткое время.

История — ключ к пониманию рисков.

7️⃣ Правоспособность продавца
Особенно если собственник:

• в браке;
• в разводе;
• за границей;
• действует по доверенности.

Здесь важно не допустить ошибок с согласиями и полномочиями.

_______________
⚠️ Дисклеймер:Информация представлена в общем виде и не является юридической консультацией. Каждый объект требует индивидуальной проверки.